Roberto Campa Zúñiga

Los constructores de vivienda han visto crecer su negocio en este sexenio, y las condiciones económicas los han llevado a cometer excesos, ocasionando sobreoferta de viviendas en algunas regiones del país.

Inmobiliarias, instituciones financieras y agrupaciones empresariales del sector coinciden en que la saturación se da en el mercado de la vivienda tradicional, estimada en 30 mil casas al cierre de 2004, con valor entre 200 y 300 mil pesos, financiada por el Infonavit principalmente en los estados del norte.

Miguel Gómez Mont, vicepresidente en Corporación Geo, indicó que la sobreoferta se está dando en las ciudades de Monterrey, Guadalajara y Cancún, y en los estados de Tamaulipas, Chihuahua, Puebla, Coahuila y Sinaloa. Por el contrario, en los estados de México, Oaxaca y en general el sureste, existe déficit.

Sin embargo, en opinión de Víctor Manuel Requejo, director general de Sociedad Hipotecaria Nacional (SHN), del Grupo Financiero BBVA Bancomer, "no es un problema muy grande y afortunadamente los desarrolladores y los que financiamos vivienda hemos tomado medidas para reducir el problema de la sobreoferta".

Entre esas medidas, dijo, está limitar el financiamiento mientras los desarrolladores bajan el ritmo de su actividad. Es más, ha ocurrido que algunos redujeron sus proyectos y otros más los cambiaron para dirigirse al segmento de la vivienda media residencial.

De acuerdo con los voceros del Infonavit, la sobreoferta no tendría por qué ocurrir, ya que el instituto desde un principio detalla a los desarrolladores la cantidad de créditos que tiene disponibles en cada estado y las fechas de pago.

Según la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), por el momento, la única solución es construir más vivienda económica (con valor promedio de 165 mil pesos). Y es que para que los desarrolladores reciban pronto su pago, es necesario que construyan más vivienda de otros segmentos. Ya que de lo contrario se tendrán que esperar hasta 10 meses para recibir los fondos.

Pero no sólo la sobreoferta es uno de los aspectos relevantes de este mercado, también la industria tiene que lidiar con contar con los créditos adecuados para solventar la capacidad de pago de los clientes. Además se requiere tener las reservas territoriales suficientes y a un costo accesible para construir vivienda económica, e incluso resolver el problema de la creación de la infraestructura de servicios públicos, como agua, drenaje y electricidad.

La agrupación empresarial reconoce que se necesitan nuevos esquemas, porque el cofinanciamiento (entre banca comercial, Sofoles y el Infonavit), sólo ha sido exitoso para viviendas de más de 300 mil pesos y hay que atender el segmento de entre 200 mil y 300 mil pesos con este mecanismo. Especialistas señalaron que el programa de cofinanciamiento, aportará al menos de 30 a 35 mil créditos a la meta de 2005 de Infonavit de 90 mil y que será vital para el sector.

Aficionados, a la caza del mercado

El éxito de la construcción de vivienda atrajo a inversionistas no profesionales que contribuyen a la sobreoferta del mercado, principalmente de la de tipo tradicional. Miguel Gómez Mont explicó que muchos entran en el negocio, pues es ahora fácil venderla, ya que existen atractivos instrumentos de crédito para financiarla y condiciones favorables de adquisición.

"La vivienda es un producto como la fruta, si no te la comes se pudre, pues tiene gran carga de intereses y castiga al desarrollador cuando queda ociosa, acabando con las utilidades en muy poco tiempo", afirmó.

En opinión del ejecutivo de Geo, si los desarrolladores construyeron 170 mil casas tradicionales, cuando el Infonavit asignó 90 mil créditos al año, no es culpa del instituto, ya que "al ignorar esta información, se avientan a construir, terminan sus desarrollos y quieren que se los paguen".

El Infonavit dejó en claro ­insistió­ en que iba a pagar cierto número de casas semanales, porque es lo que le da su presupuesto. Así que es culpa de los desarrolladores, que han hecho más de lo que puede absorber el Infonavit. Esto distorsiona el mercado y crea una burbuja especulativa.

Certificar inmobiliarias

La sobreoferta está obligando a que la industria considere la manera de certificar a los promotores de vivienda, para garantizar que los desarrolladores sean los que verdaderamente operan el mercado y no vengan otros ­no profesionales­ a depredarlo.

En ese sentido se está impulsando una regulación con apoyo del gobierno federal mediante la Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda (Conafovi) y agrupaciones empresariales como la Canadevi, y esperan que antes de que concluya el año ya se cuente con ella. Esta regulación operará de manera similar a las calificaciones de riesgo que hacen empresas como Standard & Poor´s (S&P) o Moodys y contribuirá a elevar la seriedad y profesionalismo de las desarrolladoras.

Sin riesgos asociados: S&P

Si se producen cambios sensibles en la economía alterando las variables clave, como las tasas de interés, que afecten la estabilidad financiera y la actividad productiva, se resentirá de modo notable la actividad de construcción de viviendas, afirmó Jaime Carreño, de la calificadora S&P.

A su vez, en la promotora Geo señalaron que demográficamente no hay riesgo, porque todavía existe mucha demanda de casas. De acuerdo con su información, se han construido 24 millones viviendas, pero se requieren 45 millones. Así, desde el lado de la demanda potencial no existe problema de industria. Aunque puede haberlo en relación con la capacidad efectiva de compra de los consumidores.

Carreño, de S&P, indica que aún hay una perspectiva de 10 años de expansión en la industria, sin embargo, lo que falta es una mayor y sostenida canalización de financiamiento a esta actividad. En su opinión, el año entrante estará igual de dinámico, porque queda claro que la vivienda es un proyecto prioritario para el gobierno  §