María de la Luz González
Reunir comodidad,
diversión y acceso
a las últimas tecnologías de telecomunicaciones en un
entorno
habitacional exclusivo es la apuesta de los constructores de vivienda
residencial de lujo, o residencial plus (RP). Esto ha llevado al
desarrollo de conjuntos ubicados principalmente en Santa Fe y Bosques
de las Lomas en la delegación Cuajimalpa y el municipio
mexiquense de
Huixquilucan en la zona metropolitana de la cuidad de
México. Y
comienzan a extenderse a destinos turísticos como Cancún,
Acapulco y
Nuevo Vallarta.
El segmento RP tiene 290 proyectos en el valle de México 11 mil 115 unidades, 230 de los cuales se ubican en el poniente del Distrito Federal, destacó Gabriela Cano, de la consultora inmobiliaria Softec.
La demanda de vivienda y la flexibilización de los créditos hipotecarios, que favoreció el crecimiento de los segmentos de interés social y vivienda media, también desató un incremento de 30 por ciento en promedio en los dos últimos años en el segmento RP, precisó.
"La dinámica más alta de crecimiento ha sido en el poniente del valle de México, pero también zonas como Monterrey, o destinos clásicos de turismo: Cancún, Vallarta, Playa del Carmen y Acapulco", explicó Omar Chárraga, analista del segmento residencial turístico de Softec.
Los nuevos desarrollos ofrecen conjuntos de residencias y edificios de departamentos, estos últimos van de los 100 a los 600 metros cuadrados, con una media de 200. El costo promedio es de 4 millones 150 mil pesos, aunque los precios generalmente se cotizan en dólares y hay departamentos con valor superior a 2 millones de dólares.
Por ese precio el cliente, que debe tener ingresos superiores a 75 mil pesos mensuales, recibe una vivienda de diseño sofisticado, construida con los mejores materiales concreto hidráulico, vidrios templados, maderas finas, losetas, azulejos y mármoles importados, instalaciones ocultas y tendidos subterráneos de agua potable, luz, teléfono, redes de cómputo y gas.
La distribución de la vivienda varía, pero va de una a tres recámaras amplias, con vestidor y baño completo; cocina equipada con lavavajillas, cocina integral y electrodomésticos, estancia separada del comedor, área de servicio, de tres a seis cajones de estacionamiento y bodegas.
Pero
el concepto es más amplio e incluye amenidades de uso
común como
extensas áreas verdes, alberca, salón de fiestas,
gimnasio, canchas
deportivas, pistas para correr y hacer ciclismo; acceso controlado y
vigilancia, que incluye sistemas de circuito cerrado de
televisión, y
hasta guarderías.
La cercanía con los centros de trabajo generalmente los grandes corporativos ubicados en el poniente de la ciudad escuelas privadas y centros comerciales, se da por descontado. Se ofrece como un mundo aparte para quien puede pagarlo.
"Son perfiles muy orientados a tener infraestructura y servicios a la mano. Poseen dos o más autos, por lo que necesitan cajones de estacionamiento; tienen servidumbre, para la que requieren espacio. La tendencia a un diseño integral es clara; son clientes que pagan por ahorrarse tiempo y vivir con mayor productividad y seguridad", explicó Chárraga.
Julio Sáenz de Buruaga,
es
el director general de Anida México, la unidad inmobiliaria del
banco
español BBVA, que invertirá 190 millones de
dólares en la adquisición
de tierras para construir viviendas y urbanizar lotes para su venta. El
primer proyecto, en sociedad con la empresa Parque Reforma es el
conjunto residencial Cumbres de Santa Fe.
P. Anida apuesta a México para iniciar sus operaciones fuera de España. ¿Cuáles son los motivos?
R. México es nuestro mercado de referencia fuera de España, porque hoy tenemos prácticamente el total de las acciones de Bancomer y recientemente hemos comprado Hipotecaria Nacional, que es la primera Sofol. Si sumamos las condiciones favorables en el país para el despegue del mercado inmobiliario y el posicionamiento estratégico que ya tiene el banco como grupo, era lógico pensar que es momento de hacer otro tipo de actividades que no sean las puramente bancarias.
P. ¿Cuál es el plan?
R. La cifra que nos aprobaron fue de 150 millones de euros (cerca de 190 millones de dólares) que proyectamos agotar en un par de años en dos tipos de negocios, la compra de grandes predios de 100 a 400 hectáreas con socios locales para urbanizarlos y luego venderlos a los desarrolladores, y la construcción de vivienda en predios más pequeños. Consideramos que nuestra inversión media por proyecto será de entre 10 y 15 millones de dólares.
P. ¿Cuál será el esquema de operaciones?
R. Con nuestro capital iremos con socios mexicanos a la compra de suelo, y Bancomer e Hipotecaria Nacional financiarán las obras que necesitemos.
P. ¿En qué consiste el proyecto de Santa Fe?
R. Es un proyecto de edificación de 325 departamentos de tipo residencial plus en el que nos hemos asociado con Parque Reforma, desarrollador mexicano con el que compramos el terreno, que tendrá 98 mil metros cuadrados vendibles (de construcción) y 55 mil metros cuadrados de áreas verdes. El conjunto se llama Cumbres de Santa Fe; son dos predios y ya hay un urbanizador trabajando. Estamos redactando el proyecto, que todavía nos tomará dos o tres meses y consideramos que la construcción podría comenzar en septiembre u octubre. La construcción se hará por etapas, se planean seis edificios y el tiempo total de desarrollo es de cuatro a cinco años.
P. ¿Cómo serán los departamentos y cuánto costarán?
R. Es el producto típico de la zona: 300 metros cuadrados, tres recámaras, tres baños, una recámara adicional, salón comedor amplio y terraza perfectamente equipados. Pero incluye amplias zonas verdes, espacios para amenidades, como alberca techada y no techada, zonas de tenis, club social, vista a las cañadas y los bosques desde los departamentos. El precio final será por arriba de los 500 mil dólares.
P. ¿Ese será su mercado?
R. No, no hay una vocación marcada hacia los RP, probablemente si tiene que haber una cartera mayoritaria ésta sería más del tipo residencial. Participaremos en los segmentos de vivienda media hacia arriba, pues entendemos que no tenemos nada que aportar a un mercado de interés social, donde las grandes desarrolladoras mexicanas tienen estructuras muy consolidadas y lo están haciendo muy bien. Podremos participar en perfiles de interés social cuando emprendamos desarrollos de suelo, el perfil de ese suelo sí puede estar en las futuras viviendas de interés social, medio o incluso residencial.
P. ¿Qué otros proyectos tiene Anida?
R. Estamos negociando un proyecto que tenemos posibilidades de cerrar en mayo con Sare, para construir un conjunto de departamentos de perfil residencial medio en la ciudad de México y estamos estudiando otros en Guadalajara, Puebla, Monterrey y otras ciudades importantes § MLGLa forma de adquisición de este tipo de vivienda es, generalmente, el pago de contado, y, en menor medida, el crédito de los propios desarrolladores, con enganches que van de 30 a 50 por ciento del valor del inmueble y plazos de tres a cinco años. Los principales desarrolladores, son FRISA, Grupo Frondoso, GICSA, Grupo La Loma, Grupo Bosque Real, Dine, GFA y Orozco Arquitectos, precisó Gabriela Cano.
El reverso de la monedaEn el otro extremo del poder adquisitivo se encuentran la vivienda de interés social, con amplia gama de productos a partir de las variantes impuestas por los programas oficiales, y la de los desarrolladores, con costos de 160 mil a 300 mil pesos y hasta un millón 100 mil.
Las diferencias entre los segmentos social (S) y RP son drásticas, comenzando por los espacios, pues la superficie estándar oficial de las casas de interés social es de 56 metros cuadrados. El segmento incluye la vivienda progresiva: baño, cocineta, cuarto multiusos y una recámara en 20 metros cuadrados, para crecer según necesidades de los usuarios. La básica, que llega hasta 30 metros cuadrados y puede ser progresiva; la social, cuya superficie de construcción va de 31 y 45 metros cuadrados, y la económica o popular, con una superficie de 46 a 55 metros cuadrados.
En torno a esta variedad, los principales constructores del segmento como Geo, Urbi, Ara, Homex, Sare y Hogar han edificado unidades habitacionales en todo el país que cubren las necesidades básicas de sus ocupantes en cuanto a espacio mínimo habitable, servicios (agua entubada, drenaje y electricidad) e infraestructura urbana, sin garantizar las vías de acceso o cercanía a escuelas, centros de trabajo y mercados.
Para el segmento S las constructoras ofrecen casas de una o dos plantas en lotes de 60 metros cuadrados y 56 de construcción y departamentos de 46 a 60 metros, con una o dos recámaras en las que difícilmente cabe algo más que una cama matrimonial, o dos individuales casi pegadas. La vivienda puede incluir un cajón de estacionamiento y áreas de uso común.
A falta de espacio para clóset, las recámaras tienen "áreas de guardado", quizá previendo que el guardarropa de sus ocupantes es mínimo. Los baños, en promedio, miden 2.2 metros cuadrados, las diminutas cocinas, que en muchos de los prototipos sólo están separadas de la estancia-comedor por una barra, no tienen lugar ni siquiera para una cocineta, menos aún para alacenas."Son áreas mucho más pequeñas, con terminados muy simples, algunas veces, viviendas muy baratas, que llegan a costar 160 mil pesos, no ponen ni siquiera piso, no hay acabados de ninguna especie ni clóset ni jardín, muy poco azulejo en baño y cocina", resume Chárraga.
El crédito para la adquisición de este tipo de inmuebles lo domina el Infonavit. Los compradores son los derechohabientes con ingresos menores a 10 salarios mínimos y la puntuación requerida por el organismo. Los préstamos son de hasta 238 mil pesos, con plazos hasta de 25 años. Los segmentos de vivienda media y residencial los financian la banca y las sofoles con plazos de cinco a 25 años.
Valor agregado
La irrupción de los desarrolladores y el concepto integral que ofrecen a sus clientes ha llevado a firmas como Ara y Real Paraíso Residencial a considerar los beneficios de incluir un valor agregado en sus obras.
En marzo pasado, Real Paraíso anunció la firma de un convenio con Texa e Intel México para incluir en sus desarrollos de interés social en Tecámac y Coacalco, estado de México, y Tizayuca, Hidalgo, servicios integrados de Internet en banda ancha, proporcionados por AT&T, y una computadora personal.
Real del Sol, plan piloto de la constructora, incluye mil 890 viviendas con las instalaciones necesarias para los servicios y un modelo que justificará su uso, pues el desarrollo tendrá un sitio web por el cual sus habitantes podrán solicitar productos y servicios de proveedores locales y recibir descuentos por compra electrónica.
Los costos de las viviendas fluctúan entre 298 mil y 750 mil pesos y todos los residentes tendrán acceso gratuito a Internet por seis meses, pagando a partir del séptimo mensualidades de entre 149 y 180 pesos.
Pero en valor agregado ARA también ha tomado previsiones y el pasado 8 de abril recibió la primera concesión de red pública de telecomunicaciones, que le permitirá brindar servicios de banda ancha voz, datos y video en desarrollos futuros.
"Esta concesión, convierte a ARA en la primera desarrolladora de vivienda con capacidad de fungir como empresa de telecomunicaciones para brindar servicios de última milla, y permitir a otras proveedoras el acceso a los desarrollos que la compañía opera en 17 estados de la República", explicó Lidia Reyes, subdirectora de Mercadotecnia y Comercialización.
Aclaró, sin embargo, que el negocio de ARA es la construcción de viviendas, y que este tipo de productos "se han diseñado exclusivamente para brindar valor agregado a nuestros clientes, no como negocio adicional de la empresa".
Con más de 28 años de experiencia, ARA es uno de los líderes del mercado. De los 531 mil 241 créditos otorgados en 2004 por los organismos de vivienda, construyó 17 mil 104 unidades y participa en interés social, medio, residencial y residencial turístico, además de proyectos públicos y privados, como centros comerciales y obras de infraestructura pública.
Lidia Reyes aseguró que la meta actual de ARA es construir proyectos de ciudades: "entornos completos para vivir mejor, con todos los servicios y equipamiento necesario, con redes de agua potable, energía eléctrica y gas; drenaje pluvial y sanitario; pavimentación de banquetas y guarniciones; áreas verdes y en algunos casos instalaciones para educación y esparcimiento, como áreas deportivas, centros comerciales, escuelas y hospitales".
El Infonavit tampoco se queda atrás. El 13 de abril firmó un convenio con la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción y con la Cámara Nacional de Televisión por Cable, para garantizar la instalación de redes de telecomunicaciones en los desarrollos habitacionales y las viviendas de interés social que adquieran los acreditados del instituto, a fin de que al recibir su vivienda puedan contratar los servicios. Son las nuevas viviendas §