Emilio Pradilla Cobos

Vivienda de alquiler y rentas congeladas

La aplicación de la reforma al Código Civil y al de Procedimientos Civiles en materia de arrendamiento, propuesta por Carlos Salinas de Gortari, aprobada en 1993 y pospuesta sucesivamente hasta ahora, incluye dos temas de distinta importancia cuantitativa y cualitativa.

El más importante, pues afectará a más de una cuarta parte de las familias capitalinas, sobre todo de ingresos medios y bajos, que rentan vivienda, es la desregulación casi total de los contratos de arrendamiento y de la fijación de la renta mensual y sus aumentos anuales. La reforma, de clara orientación neoliberal, deja en total libertad a los propietarios para fijar las condiciones del contrato y el monto del alquiler. La falta de políticas de promoción de la construcción de vivienda para renta y la ideología de la propiedad han llevado a que su participación porcentual se haya reducido a la mitad y que exista una oferta muy restringida en el mercado, lo que eleva los alquileres y posibilita las arbitrariedades contractuales de los caseros. El inquilino, que por falta de regulación también comete irregularidades, quedará muy debilitado legalmente frente al propietario.

El otro tema es la abolición del régimen de rentas congeladas. Aunque los cálculos del número de familias que están en esta situación parecen muy exagerados, es obvio que pertenecen a los sectores más empobrecidos y excluidos de la capital. A la pobreza de los inquilinos se añaden las pésimas condiciones de habitabilidad de las viviendas, derivadas del hacinamiento, el deterioro de los inmuebles por falta de mantenimiento, el alto riesgo ante desastres naturales y sociales, la vetustez de las instalaciones, la ausencia de espacios comunes y libres, etcétera. Estos problemas afectan a muchos miles de viviendas populares en la ciudad y no sólo a las de renta congelada.

Es de lamentar que la Asamblea Legislativa del Distrito Federal, sobre todo la fracción del PRD, no haya abordado a tiempo la revisión de conjunto de la reforma, y aprobado una norma equitativa y equilibrada que colocara en igualdad legal a propietarios e inquilinos y tuviera en cuenta y diera soluciones a las familias de bajos ingresos afectadas, sobre todo en las viviendas de renta congelada. Debería hacerlo ahora, de inmediato y con carácter de urgente, para evitar conflictos sociales de magnitud, que no se restringen a las delegaciones "centrales", pues la vivienda en renta está dispersa por toda la ciudad.

El planteamiento de expropiar los inmuebles y terrenos en renta congelada en las áreas centrales, para construir nueva vivienda o remodelar la existente para los afectados, sólo resuelve una parte del problema. Aun si los inmuebles se encuentran intestados, la expropiación se hace a precios comerciales y habrá quienes reclamen sus derechos sucesorios, lo que plantea un problema financiero importante para el gobierno local, en el marco de necesidades de vivienda insatisfechas que desbordan ampliamente estos casos y estas áreas.

En los dos perímetros del Centro Histórico, una parte significativa de esos inmuebles está catalogada como patrimonio histórico -o debieran serlo-, cuya reconstrucción y adecuación es de alto costo. En todos los casos de construcción de vivienda popular está pendiente la solución del problema de la calidad de la vivienda: área habitable suficiente para evitar el hacinamiento, espacios comunes, áreas verdes, libres y de juegos para lograr una calidad de vida adecuada; estacionamientos, servicios sociales y comerciales para los habitantes, calidad arquitectónica de los inmuebles, armónica con el contexto, y correcta inserción en las trazas y la imagen urbanas. El descuido de estos aspectos en la construcción pública o privada de vivienda de interés social, sobre todo en la experiencia de Renovación Habitacional Popular luego de los sismos de 1985, ha hecho que muchas unidades habitacionales dejaran de ser soluciones para convertirse en problemas.

Dado que los programas de recuperación y desarrollo del Centro Histórico y los corredores urbanos promueven la inversión privada en ellos, la desregulación introducida por la reforma creará condiciones adicionales para exacerbar la competencia entre usos terciarios rentables y usos residenciales poco atractivos para el capital. Por lo anterior, sería necesario revisar los textos legales, y no sería suficiente ni adecuado tratar de resolver el problema mediante acciones puntuales de expropiación y siembra aislada de vivienda nueva.

Parecería conveniente un programa de acción urbana amplia, integrada y concertada entre los diversos actores urbanos, incluido el movimiento urbano popular, institucionalizado mediante convenios o contratos entre las partes, que garantice a todos, en particular a los más débiles, sus derechos y la distribución equitativa de los beneficios.