VIERNES Ť 9 Ť NOVIEMBRE Ť 2001

ENTREVISTA

Juan Pablo Gómez Morín, presidente de la Cabin

"El avalúo de $7.20 se debe a la mala calidad de la tierra''

Salinidad, baja productividad y cercanía con el DF, criterios para calcular el precio de los terrenos donde se instalará el nuevo aeropuerto

ANGELICA ENCISO L.

Las 5 mil 300 hectáreas expropiadas en Texcoco para la construcción de la nueva terminal aérea, calculadas en 7.20 pesos por metro cuadrado, fueron valuadas de acuerdo con el valor comercial y por encima del precio de tierras similares en otras zonas, las cuales llegan a costar un peso el metro cuadrado, sostiene Juan Pablo Gómez Morín Rivera, presidente de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales (Cabin).

En entrevista, precisa que la mala calidad del suelo agrícola, su salinidad y su baja productividad, así como su cercanía con el Distrito Federal y las zonas urbanas de Texcoco, fueron aspectos que determinaron el precio. No se tomó en cuenta el fin para el cual la superficie ejidal fue expropiada, ya que la Ley Agraria de 1994 no lo considera, y esas tierras no tienen valor catastral porque son ejidales.

Defiende que la valuación está fundamentada "en datos reales del mercado" y tenemos "todas las justificaciones y los elementos para argumentar ese valor". Esta valuación no es la definitiva, porque todavía falta por hacerse la relacionada con los bienes muebles con que cuentan las parcelas, y es un proceso que llevará tiempo, indica el funcionario del organismo desconcentrado de la Secretaría de la Contraloría y Desarrollo Administrativo.

Los criterios del avalúo

-ƑCuál fue el procedimiento para la valuación de los terrenos de Texcoco?

-La valuación de los terrenos para el proyecto del aeropuerto en los 13 ejidos de Texcoco se hizo con las técnicas que se usan para terrenos agrícolas como esos, con base en los valores de terrenos similares en la zona y en otras áreas del valle de México. Se tomó en cuenta el precio en que se ofrecen terrenos similares y con condiciones no tan malas como las que tiene la superficie expropiada. Difícilmente en el valle hay terrenos de tan baja calidad agrícola como los de Texcoco, que fueron el fondo del lago; la salinidad es altísima y la productividad de la tierra es baja.

''Tenemos todas las justificaciones y los elementos para argumentar el valor. Se tomó con base en referencias de mercado, como siempre ocurre en los avalúos de los terrenos; se hacen ajustes particulares y se llega al valor mediante la técnica de homologación. Cuando son terrenos agrícolas también se debe tomar en cuenta la productividad, la cual aquí es muy baja. Todo esto fue en contra de los terrenos''.

-ƑNo se tomó en cuenta el valor catastral de las tierras y además el que la Ley Agraria establece que se debe partir del valor comercial?

-Investigamos el valor catastral para el avalúo y encontramos que no existe, porque la mayor parte son tierras ejidales; 98 por ciento está bajo ese régimen. Además ese valor ya no se toma en cuenta porque la Ley Agraria de 1994 dice que las expropiaciones se deben pagar a valor comercial, no catastral, como antes.

-Para la valuación, Ƒse consideró el fin para el que fueron expropiados los terrenos?

-Hasta 1992 la Ley Agraria si mencionaba que se tenía que tomar en cuenta el destino final de las tierras, pero con la nueva ley no. Antes el destino final podía subir o bajar los valores. La ley cambió hace siete años y ya no se toma en cuenta el fin. En este caso, de las 5 mil 400 hectáreas expropiadas, alrededor de 2 mil 60 se dedicarán al aeropuerto y el resto a la zona de conservación ecológica.

-ƑHay otras tierras del país que sean equivalentes a estos terrenos en su calidad y precio?

-Tierras similares de tan mala calidad tienen valores de 10 mil pesos o menos por hectárea, lo cual puede ser un peso el metro o menos. Son tierras que para la agricultura no valen nada. Recalco que son tierras agrícolas, porque el Plan de Desarrollo Urbano para el Estado de México y el Valle de México designa que estas tierras son de uso agrícola. No son de uso habitacional o comercial, lo cual sería otro asunto; tienen uso agrícola. Tierras agrícolas de mejor calidad valen tres, cuatro o hasta 15 pesos la hectárea. Otras expropiaciones que se han hecho de terrenos de temporal, como esos, han tenido estos precios.

-ƑRecuerda algún caso en particular?

-Están los terrenos de la carretera México-Tuxpan que están en zonas colindantes de los estados de México e Hidalgo. Las expropiaciones de esos tramos carreteros se pagaron en 30 mil o 40 mil pesos la hectárea -tres o cuatro pesos el metro-. La valuación que hasta hoy hemos hecho incluye sólo el valor de la tierra. El proceso completo de expropiación y de indemnización a los expropiados incluye pagarles la superficie más todos los bienes distintos que haya en los terrenos.

''Faltan bienes como las obras para mejorar la tierra. Hay gente que ha quitado la salinidad, que tiene instalaciones de riego y todas las construcciones que van desde cercos hasta casas. Todo esto falta. Es la segunda fase del proceso. Una vez que se hizo la expropiación, las secretarías de Comunicaciones y Transportes y de Medio Ambiente tienen que solicitar la valuación de los bienes distintos a la tierra para proceder con toda la indemnización."

-Frente a los cuestionamientos sobre el precio de las tierras, Ƒcuál es la defensa que usted haría de esta valuación?

-Sobre la parte técnica de la valuación tenemos que defender que está fundamentada en datos reales del mercado por las condiciones de los terrenos. El reporte que hasta ahora se ha hecho, que sólo incluye el valor de la tierra, se hizo con las técnicas reconocidas de valuación. Los bienes distintos a la tierra también se valuarán. Esta es la defensa técnica del asunto.

''La parte social corresponde a otras áreas del gobierno federal. Y nosotros cuando más podremos aportar algunos elementos que se deban tomar en cuenta, como la experiencia de otras expropiaciones en otras obras de gobierno. Nosotros tenemos todas las justificaciones, el expediente con todos los elementos y las encuestas que se hicieron para ver los valores de la tierra. Tenemos los planos y los estudios así como los planes de desarrollo. Tendremos que aportar todos los elementos para argumentar ese valor''.

-ƑEstán seguros de que el avalúo es correcto?

-En este momento no puedo decir sí o no, porque el avalúo todavía no termina. Faltan los bienes distintos a la tierra y algunos otros elementos. Entonces, si me pregunta si no se les va a aumentar nada, le diría que todavía falta. En el monto de la indemnización faltan bienes a considerar aparte de la tierra. El proceso no ha terminado.

-ƑCuáles son los parámetros de mercado para ubicar el precio de las tierras?

-Los rangos que se manejan son: terrenos de pobre calidad, como estos de Texcoco, tienen un valor por hectárea de entre 5 y 15 mil pesos -1.50 pesos el metro cuadrado-. Los terrenos de agostadero o temporal, no tan malos, tienen valores que van de 15 a 50 mil pesos la hectárea -1.50 a 5 pesos el metro cuadrado-. Los terrenos de riego de alta productividad, dependiendo de las zonas, andan de 50 mil a 150 mil pesos la hectárea -5 a 15 pesos el metro cuadrado-. Estos serían rangos de la tierra agrícola en el país.

-De acuerdo con estos rangos, en Texcoco se estaría pagando más.

-Sí, porque estas tierras, a pesar de que son muy malas y tienen un uso restringido agrícola, están entre la ciudad de México y Texcoco. Tuvimos que tomar en cuenta una influencia urbana en ella. Esa tierra aunque sea mala queda a 10 o 15 kilómetros de Texcoco; queda en la zona noreste de la ciudad de México. Todo eso tiene un valor que se tomó en cuenta para darles el sobreprecio.

-ƑEn cuánto se comercializan los terrenos privados en esa zona?

-Las referencias son desde 15 mil pesos la hectárea hasta 500 mil pesos, según el uso y dónde estén. El papel de Cabin es la parte técnica y quizá haya más elementos que se deban tomar en cuenta en la indemnización, algo que nos toca a nosotros, y otra es la reubicación de la gente. Esto va más allá de Cabin. Tratamos de establecer el valor que consideramos más preciso, más adecuado.

''La expropiación se debe hacer de acuerdo con lo que Cabin establece, porque es la única instancia que lo puede hacer. Se toma este avalúo como punto de partida. Todavía falta hacer el inventario físico y hablamos de casi 4 mil 500 ejidatarios, pero además todos los bienes muebles se valúan de acuerdo al valor de reposición, si hay una casa se valúa en lo que costaría construir otra casa. Ese sería el criterio con todo lo que hay en esos predios''.