El Bando 2 y sus efectos en la vivienda

A tan sólo dos días de haber asumido la jefatura del Gobierno del Distrito Federal, Andrés Manuel López Obrador emitió su ya famoso Bando 2, instrumento de real politik que señala la vía por la que tendrá que caminar el desarrollo urbano en la capital del país, por lo menos para 2001.

Desde su emisión, organizaciones sociales, desarrolladores de vivienda, gremios del ramo e incluso organismos gubernamentales continúan cuestionando la medida señalando sus (d)efectos. A diez meses de que AMLO echara a andar una de sus decisiones más controvertidas es necesario pasar de la opinión de "me late que..." al análisis que permita no sólo calificar errores y cuantificar pérdidas, sino también identificar logros y aciertos para generar propuestas de consenso que hagan posible un proyecto de ciudad de mediano y largo plazos, sobre el cual construir el nuevo e indispensable andamiaje jurídico-político que dé certidumbre y oriente los esfuerzos de todos los que en esta ciudad vivimos.

Es posible que entre las razones que motivaron la emisión del Bando 2, independientemente del posicionamiento político frente al sector inmobiliario, estén la rápida sustitución de los usos habitacionales por otros más redituables en la ciudad central y el despoblamiento de estas áreas de las que emigraron o fueron expulsadas en los últimos 30 años 1.2 millones de personas, esto es, 300 mil familias. Sin embargo, los últimos datos del censo reflejan que la tasa negativa de emigración de estas zonas disminuyó su ritmo de -1.83 por ciento en el quinquenio 90/95, a -0.79 por ciento entre 95/2000, antes de la emisión del Bando.

¿Qué ha ocurrido en los últimos meses?

Del análisis de una muestra de 96 predios en venta viables para la construcción de vivienda de interés social y popular en las cuatro delegaciones, y de un estudio de mercado para los dos primeros trimestres del año que analizan la oferta de vivienda en el DF y municipios conurbados, se observan los siguientes resultados en los usos del suelo: 54 por ciento son industria, talleres y bodegas; 18 habitación; 11 estacionamientos sin construcción o baldíos; 11 oficinas y servicios; 3 comercios; y 3 por ciento no especificado.

Por otro lado, se identifica que 60 por ciento de los inmuebles de la muestra se construyeron entre 1941 y 1970, evidenciando con ello que la mayoría de los espacios que se generan provienen de industrias medianas y pequeñas "atrapadas" en la ciudad central. A diferencia de antaño, estas zonas representan carencias e inconvenientes para desarrollar las actividades de las empresas industriales como son: contaminación del suelo y del acuífero, inseguridad y problemas viales, entre otros.

En cuanto a los precios del suelo, los incrementos no habían sido tan significativos hasta mayo de este año como para que no fuera posible comprar terrenos para vivienda o invertir en negocios aún más redituables. El precio medio de compra de suelo en Miguel Hidalgo, Cuauhtémoc y Venustiano Carranza era de 40 mil 500 pesos por vivienda popular y, considerando zonas patrimoniales, de 53 mil 700 pesos. Este último monto representa 16 por ciento del precio de una vivienda popular (340 mil pesos).

Con estas reflexiones, valdría la pena preguntarse si el Bando 2 por sí solo provoca que no se construyan las viviendas que el mercado demanda o si además de disminuir la oferta de suelo y complicar los espacios, no existen otras variables a considerar, como son:

1. Por lo que respecta al gobierno, el exceso de tiempo y costos que provocan los infinitos trámites para obtener licencias de construcción; la incertidumbre ante los vacíos normativos y legales existentes en agua, drenaje, medio ambiente, vialidad y estacionamientos; la discrecionalidad en el otorgamiento de permisos y licencias; los donativos a la Tesorería del DF por reforzamiento de redes de agua, drenaje y vialidad; el monopolio de información que el sector público no comparte; y el temor de los servidores públicos a cualquier firma por pánico a la Contraloría, entre otros.

2. En cuanto a las empresas: los altos costos corporativos; los márgenes de utilidad; y la falta de conocimiento y capacitación del recurso humano, entre otros.

3. En cuanto a las instituciones financieras de vivienda (Infonavit, Fovi, sofoles y bancos): el continuo cambio de reglas en los programas, la oportunidad de los recursos, el costo del financiamiento derivado de tasas de interés y conceptos como aperturas de crédito, gastos de supervisión, garantías y seguros.

Los costos antes mencionados se transfieren en su totalidad a los mal llamados "beneficiarios de vivienda", quienes pagan los platos rotos del gobierno, empresarios e instituciones financieras. Deberíamos entonces cuestionar si a la "vivienda popular" sería mejor llamarle vivienda para ex clases medias, que ahora muy a su pesar son las flamantes y crecientes clases populares.

Los estudios de mercado señalan que durante el segundo trimestre del año la producción de vivienda creció 23 por ciento más que en los primeros tres meses al ponerse en venta 2 mil unidades, aunque el año pasado se pusieron a la venta alrededor de 3 mil 500 viviendas trimestralmente.

La oferta de vivienda en las cuatro delegaciones centrales en el primer trimestre del año concentró 43 por ciento de la oferta total en el DF, y en junio aumentó a 72 por ciento, cuando en 2000 este porcentaje apenas fue de 30 por ciento. Los efectos del Bando se dejan sentir.

Resulta interesante apreciar que la construcción de vivienda en estas delegaciones se está dando sólo en áreas específicas con ciertas características: De las 2 mil viviendas antes señaladas, 60 por ciento se concentró en la delegación Cuauhtémoc, pero 25 por ciento se ubicó un una sola colonia, la Doctores. En la Miguel Hidalgo, la colonia Anáhuac concentró 73 por ciento de la oferta delegacional.

Los precios de las viviendas tuvieron una tendencia al alza en los últimos años; sólo en 2000 se incrementaron 32 por ciento. En el primer trimestre de este año los precios de una vivienda popular promediaron 380 mil pesos, aunque para el segundo trimestre los precios disminuyeron a 326 mil pesos. Esta reducción reflejó un producto más pequeño y austero en acabados y ubicaciones en colonias con problemas de infraestructura y equipamiento insuficientes e inseguridad. Sin embargo, para el tercer trimestre del año el precio de venta por m² de construcción se ha situado entre 6 mil 300 y 6 mil 400 pesos, incrementándose de nuevo el precio final de la vivienda a 340 mil pesos.

Un incremento adicional de otro 25 por ciento en el precio del suelo dejaría prácticamente fuera de las delegaciones centrales la posibilidad de construir vivienda de 300 salarios mínimos mensuales, en tanto que el componente suelo representaría más de 20 por ciento del precio total de la vivienda, con el resultado de reorientación de la oferta a los municipios metropolitanos y a zonas de recarga del acuífero.

¿Cuánta superficie apta para vivienda comprende el Bando 2?

Los planes delegacionales posibilitan 20 mil 300 hectáreas. En las cuatro delegaciones centrales se tienen 2 mil 450 hectáreas. En 71 mil 896 predios ?69 mil 336 con superficies menores a 1000 m²; 2mil 559 entre 1001 y 9999 m², y sólo 103 con más de una hectárea?. Si suponemos que 10 por ciento de los predios chicos y 30 por ciento de los grandes tienen posibilidad real de venderse, el inventario potencial para construir vivienda popular en la ciudad central no es superior a 420 hectáreas.

Para calcular la demanda anual de vivienda en el DF el censo nos permite determinar que la demanda es de 30 mil viviendas nuevas si se consideran las variables crecimiento poblacional, emigración e inmigración, en lugar de los 66 mil hogares que pronosticaba el Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México para 2001, con base en el número de matrimonios. Esta demanda requerirá de 330 hectáreas, que representan 78 por ciento de la oferta potencial de suelo en las cuatro delegaciones. Esto significa que la demanda de un solo año prácticamente agota la viabilidad del Bando 2.

El GDF debiera considerar que las delegaciones no son territorios homogéneos y que en cada una existen zonas con excelentes niveles de infraestructura y equipamiento que deben ser aprovechadas, puesto que cuentan con espacios que deben ser vistos como oportunidades de desarrollo y mejoramiento en la calidad de vida y no como construcciones que deterioran la convivencia en la ciudad.